Consiglio di Stato: parcheggi pertinenziali pubblici

EDILIZIA - 030
Consiglio di Stato, Sezione V, 1 marzo 2000, n. 1088
Qualora il P.R.G. preveda la realizzazione di parcheggi al servizio di centri commerciali, in aggiunta alle aree di cui all’art. 41-sexies della legge urbanistica, da “adibirsi all’uso della clientela dei centri” ad esclusivo servizio quindi degli edifici a destinazione commerciale e direzionale, tali aree sono considerate pertinenze necessarie - Tali aree devono compensare il maggiore fabbisogno di parcheggi dovuto al flusso dei clienti - Le stesse aree non costituiscono dotazione di standard di cui al d.m. 2.4.1968, n. 1444 - Non sono, pertanto, qualificabili come opere di urbanizzazione eseguite dal costruttore in luogo del comune per le quali sole è ammesso lo scomputo dagli oneri.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale, Quinta Sezione

ha pronunciato la seguente

decisione

sul ricorso in appello n. 5870/1994 proposto dal Comune di Vigonza, rappresentato e difeso dagli Avv.ti V.D. e L.M. ed elettivamente domiciliato con quest’ultimo in Roma, Via ...,

CONTRO

la ditta C. s.n.c., in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dagli Avv.ti F.S. e S.S., con domicilio eletto presso il secondo in Roma, Viale ...,

per l'annullamento della sentenza del T.A.R. del Veneto, Sezione II, del 2.12.1993, n. 363;

Visto il ricorso in appello e i relativi allegati;
Visto l'atto di costituzione in giudizio della ditta C s.n.c.;
Viste le memorie depositate dalle parti a sostegno delle proprie difese;
Visti gli atti tutti di causa;
Data per letta, alla pubblica udienza del 16.11.1999, la relazione del Consigliere Claudio Marchitiello;
Uditi gli avv.ti M. e S.;

Ritenuto e considerato in fatto e in diritto quanto segue:

FATTO

La ditta C. s.n.c., otteneva dal Sindaco di Vigonza due concessioni edilizie, il 19.3.1986 e il 17.4.1989, per la realizzazione di un centro commerciale e direzionale su un’area di mq. 3814, catastalmente individuata al mappale 257 del foglio 27, in zona residenziale semintensiva.
Con ricorso al T.A.R. del Veneto, la ditta C. s.n.c., assumendo che si era vincolata a destinare ad uso pubblico le aree richieste dall’art. 9 delle N.T.A. del P.R.G. (per 80 mq. per ogni 100 mq. di superficie di pavimento, di cui 40 mq. per parcheggio), chiedeva la restituzione della somma di Lire 80.897.455 pagata per tali aree a titolo di oneri concessori.
Si opponeva all’accoglimento del ricorso, con eccezioni in rito e nel merito, il Comune di Vigonza.
Il T.A.R. del Veneto, Sezione II, dopo avere disposto una perizia sul valore delle aree vincolate ad uso pubblico, accoglieva il ricorso con la sentenza del 2.12.1993, n. 363.
Appella il Comune di Vigonza reiterando le eccezioni in rito e nel merito già formulate in primo grado.
Si è costituita la ditta C. s.n.c. chiedendo la conferma della sentenza appellata.
All’udienza pubblica del 16.11.1999 il ricorso è stato ritenuto per la decisione.

DIRITTO

La C. s.n.c., con il ricorso di primo grado, ha chiesto l’accertamento dell’obbligo del Comune di Vigonza di restituire la somma di Lire 80.746.455, pagata a titolo di oneri di urbanizzazione per il rilascio di due concessioni edilizie, la n. 152/85 del 19.3.1986 e la n. 65/89, del 17.4.1989,per la realizzazione di un centro commerciale e direzionale su un’area di mq. 3814 in zona classificata come residenziale semintensiva dal Piano Regolatore Generale.
La società ricorrente rilevava che si era vincolata, con atti notarili del 19.3.1986 e del 27.6.1988, a destinare all’uso pubblico un’area di circa 2753 mq., di cui 1.446 mq. destinati a parcheggio e 1.307 mq. attrezzati a verde e a percorsi pedonali, secondo quanto richiesto dall’art. 9 delle Norme Tecniche di Attuazione del vigente Piano Regolatore Generale (nella misura, cioè di 80 mq per ogni 100 mq. di superficie di pavimento, di cui 40 mq. per parcheggio).
L’imposizione del pagamento degli oneri di urbanizzazione anche per detta area si rivelava, quindi, secondo la C. s.n.c., una illegittima duplicazione degli oneri stessi, in violazione degli artt. 25 e 86 della legge urbanistica regionale 27.6.1985, n. 61, per i quali si sarebbe dovuto detrarre dagli oneri di urbanizzazione il valore dell’area e delle opere di urbanizzazione.
Il T.A.R. del Veneto, II Sezione, con la sentenza del 2.12.1993, n. 363, ha aderito a tale tesi e, dopo avere disposto una perizia per quantificare il valore delle aree vincolate e i costi delle opere eseguite su di esse, ha condannato il comune alla restituzione della somma.

L’appello del Comune di Vigonza è fondato nel merito.

La Sezione può, pertanto, ritenersi esonerata dall’esame della eccezione di inammissibilità del ricorso originario, sollevata in primo grado e non esaminata dal T.A.R., che il comune appellante ha riproposto in questa sede.
L’art. 9, primo comma, lett. a), delle Norme Tecniche di Attuazione del P.R.G. di Vigonza consente la localizzazione di insediamenti commerciali nelle zone residenziali purché questi: “abbiano a disposizione aree private, facilmente accessibili, aperte all’uso dei clienti, di dimensioni non inferiori al rapporto di mq. 80 per ogni 100 mq. di superficie lorda di pavimento, di cui almeno 40 mq. devono essere destinati a parcheggio, in aggiunta a quanto fissato dall’art. 18 della legge 6.8.1967, n. 765”.
L’art. 18 della legge n. 765 del 1967, che ha aggiunto l’art. 41-sexies alla legge 17.8.1942, n. 1150, a sua volta, dispone che, nelle nuove costruzioni o anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi, in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 20 metri cubi di costruzione (un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione, dopo la sostituzione dell’art. 18 ad opera dell’art. 2 della legge 24.3.1989, n. 122, norma, questa, già applicabile nella Regione Veneto, al momento del rilascio delle due concessioni edilizie alla C. s.n.c., in quanto già recepita dall’art. 25 della citata legge regionale 27.6.1985, n. 61).
Le aree di cui all’art. 9 delle N.T.A. del Piano Regolatore Generale del Comune di Vigonza sono dunque “aree private” (in aggiunta alle aree, anch’esse private, di cui all’art. 41-sexies della legge urbanistica), da “adibirsi all’uso della clientela dei centri” ad esclusivo servizio quindi degli edifici a destinazione commerciale e direzionale.
La disposizione di piano, condizionando il rilascio della concessione edilizia alla previsione della disponibilità di tali aree, configura queste aree come pertinenze necessarie, come elementi essenziali del progetto di costruzione di un centro commerciale o direzionale perché questo possa essere realizzato in zona destinata ad edilizia residenziale.

La ratio della norma è chiara: essa vuole evitare che la zona, destinata a residenze, possa essere compromessa nelle sue caratteristiche tipiche, e chiede, pertanto, per la realizzazione di tali edifici, una disponibilità di aree (eventualmente anche interne ai centri, purché “facilmente accessibili” alla clientela) che compensino il maggiore fabbisogno di spazi e di parcheggi dovuto al flusso dei clienti dei centri commerciali e direzionali.

La C. s.n.c., in altri termini, intanto ha ottenuto la concessione per realizzare il centro commerciale e direzionale in zona residenziale, in quanto il relativo progetto di costruzione era strutturato con la previsione della utilizzazione del suolo disponibile in parte per la edificazione del manufatto costituente il centro commerciale e direzionale e in parte per l’area destinata a parcheggi, a verde e a percorsi pedonali, nelle proporzioni stabilite dall’art. 9 delle Norme Tecniche di Attuazione.
Si tratta, del resto, di parcheggi e piazzette antistanti, a lato e sul retro dell’edificio che, come emerge chiaramente dalle fotografie in atti, sono utilizzabili esclusivamente come pertinenze del centro commerciale e direzionale (così come mostra anche la segnaletica verticale ed orizzontale installata in loco).
L’area non costituisce, pertanto, quella dotazione di superfici riservate alle attività collettive, a verde pubblico e a parcheggio, necessarie per adeguare i rapporti tra insediamenti ed aree destinate a fini pubblici indicati dal D.M. 2.4.1968, n. 1444 e dagli artt. 22 e 25 della legge regionale 27.6.1985, n. 51, recepiti dal Comune di Vigonza per altre zone del Piano regolatore generale. Né a farla ritenere tale, contrariamente a quanto assume la C. s.n.c., assume rilievo la circostanza che l’art. 9 delle Norme Tecniche di Attuazione dimensioni il rapporto tra area edificata e spazi a disposizione del pubblico conformandolo agli standard stabiliti per i nuovi insediamenti di carattere commerciale e direzionale nelle zone di completamento (80 mq. per ogni 100 mq. di superfici di pavimento di cui almeno 40 mq. destinati a parcheggio).
Per l’insediamento di un centro commerciale o direzionale in zona residenziale l’art. 9 richiede, in coerenza con la ratio che ne è il fondamento, alla quale si è già accennato, che il costruttore predisponga spazi privati per il flusso della clientela e per il movimento veicolare in misura identica a quella assicurata come standard pubblici per le zone in cui i centri commerciali e direzionali sono ordinariamente realizzabili.
Le opere realizzate dalla C. s.n.c., pertanto, non sono qualificabili come opere di urbanizzazione, eseguite dal costruttore in luogo del comune che l’art.86 delle citata legge regionale n. 51 del 1985 ammette allo scomputo.

Le considerazioni che precedono sono sufficienti all’accoglimento dell’appello proposto dal Comune di Vigonza, dovendosi escludere la esistenza di un diritto della C. s.n.c. allo scomputo del valore dell’area e delle relative opere di arredo e sistemazione dagli oneri di urbanizzazione complessivamente dovuti per la realizzazione del centro commerciale e direzionale e, quindi, il diritto di detta società alla ripetizione delle somme già versate al comune in cui detto valore è stato monetizzato.

Deve aggiungersi un’ultima osservazione.

La detrazione del valore delle opere realizzate dal privato in luogo dell’amministrazione consegue solo ad una convenzione con il comune, che in base all’art. 63 della stessa legge regionale n. 51 del 1985, deve contenere: “l’indicazione delle opere da realizzare, i termini entro i quali deve essere ultimata la costruzione delle opere previste, le eventuali modalità di controllo circa l’attuazione delle stesse, le sanzioni convenzionali e le garanzie finanziarie per l’adempimento degli obblighi assunti”.
Essa può conseguire anche da un atto unilaterale di destinazione all’uso pubblico dell’area e delle opere realizzate proveniente dal costruttore ma sempre previo accordo con il comune.
Non risulta che nella specie tale accordo vi sia stato di tal che ai due atti unilaterali di destinazione all’uso pubblico dell’area di cui trattasi, ai quali si è fatto accenno più indietro, non può riconoscersi il valore che vi attribuisce la C. s.n.c., ma solo quello di atti di accettazione dell’impegno, richiesto dal comune come condizione per il rilascio delle concessioni (come evidenzia lo stesso testo dei provvedimenti), a dare all’area non coperta dalla costruzione la sistemazione richiesta dall’art. 9 delle Norme Tecniche di Attuazione.

In conclusione, l’appello del Comune di Vigonza va accolto e, in riforma della sentenza appellata, deve respingersi il ricorso di primo grado.

Ritiene, tuttavia, la Sezione che sussistono giusti motivi per compensare integralmente tra le parti le spese dei due gradi di giudizio.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale, Quinta Sezione, accoglie l’appello e, per l’effetto, in riforma della sentenza appellata, respinge il ricorso originario.
Compensa le spese dei due gradi di giudizio.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'Autorità Amministrativa.
Così deciso, in Roma, presso la sede del Consiglio di Stato, Palazzo Spada, nella Camera di Consiglio tenutasi il 16.11.1999, con l'intervento dei signori:

Salvatore Rosa Presidente
Anselmo Di Napoli Consigliere
Paolo Buonvino Consigliere
Claudio Marchitiello Consigliere Esten.
Marco Lipari Consigliere