Individuazione delle soglie di attenzione per il costo di costruzione degli interventi su edifici esistenti e del costo documentato di costruzione per gli edifici a destinazione terziaria, ai fini del contributo di costruzione di cui all'articolo 19, commi 2 e 3, d.P.R. n. 380 del 2001 e all'articolo 48, comma 4, legge regionale n. 12 del 2005.

RELAZIONE TECNICA

E' noto che i progetti di ristrutturazione edilizia sono accompagnati (di solito) dai preventivi di spesa per poter calcolare da un lato il contributo sul costo di costruzione e, dall'altro, le eventuali dimensioni virtuali alle quali applicare gli oneri di urbanizzazione.

E' altrettanto noto che anche tutti i progetti con destinazione terziaria, quali alberghi, negozi e uffici (in questi casi anche se di nuova costruzione) sono accompagnati da preventivo di spesa al fine del calcolo del contributo di concessione (salvo che si tratti di superfici inferiori al 25% delle superfici residenziali in edifici a destinazione mista, equiparati alla residenza).

Tutti questi preventivi sono abbastanza aleatori, nemmeno è pensabile che possano essere verificati con puntualità o con incisività, significherebbe mettere in atto continui contenziosi e comunque non raggiungere alcun risultato.

Ma soprattutto avviene che, nell'incertezza dell'approvazione della pratica, il progettista non alleghi mai il preventivo, ma attenda che gli venga richiesto per iscritto dall'ufficio (e vai con la prima corrispondenza inutile) il quale poi, determinato il contributo, scriverà nuovamente per richiederne il versamento.

Peraltro è risaputo che i progettisti redigono con fastidio i preventivi per il comune (è pur sempre una perdita di tempo in quanto devono essere "inventati" e redatti ad hoc) e spesso vedono con favore qualunque possibilità di evitarli, indipendentemente da ogni altra valutazione di merito.

La soluzione proposta consente di ovviare agli inconvenienti lamentati, consentendo il calcolo del contributo anche in assenza di preventivo presentato dal privato, attivando l'attenzione degli uffici quando il preventivo, anche se presentato, si discosta dai parametri (costituendo un sintomo di inattendibilità) e, soprattutto, introducendo dei riferimenti che tendono a rendere imparziale il comportamento dell'amministrazione di fronte ad approcci necessariamente diversi da parte dei singoli progettisti.

E' naturale (e se ne dà atto in delibera) che in ogni caso sia l'ufficio che il richiedente possono discostarsi dai parametri deliberati, purché il primo con congrua motivazione ed il secondo con adeguata documentazione dimostrativa, ogni volta che effettivamente o fondatamente i costi riferiti al singolo intervento non siano riconducibili a quelli deliberati.

E' ovvio che i parametri quantitativi suggeriti nella tabella possono essere variati da parte dell'amministrazione (quelli indicati costituiscono solo un'indicazione) in sede di deliberazione, anche se devono avere un fondo di ragionevolezza e credibilità.

Proposta di deliberazione della Giunta Comunale n. ______ in data _____________

Oggetto: Individuazione delle soglie di attenzione per la determinazione del costo di costruzione degli interventi su edifici esistenti e del costo documentato di costruzione per gli edifici a destinazione terziaria, ai fini del contributo di costruzione di cui agli articoli 16, comma 10 e 19, commi 2 e 3, d.P.R. n. 380 del 2001 e agli articoli 44, comma 8, e 48, comma 4, legge regionale n. 12 del 2005.

LA GIUNTA COMUNALE

Permesso:

a) che ai sensi dell'articolo 16, comma 10, del d.P.R. n. 380 del 2001 e dell'articolo 44, comma 8, della legge regionale n. 12 del 2005 nel caso di interventi su edifici esistenti il costo di costruzione ai fini del calcolo del contributo di concessione è determinato in relazione ai costi così come individuati dal comune in base ai progetti presentati;

b) che ai sensi dell'articolo 19, commi 2 e 3, d.P.R. n. 380 del 2001 e all'articolo 48, comma 4, legge regionale n. 12 del 2005 nel caso di interventi destinati ad attività terziarie (turistica, commerciale e direzionale), il contributo commisurato al costo di costruzione è stabilito in percentuale (nella misura non superiore al 10%) del "costo documentato di costruzione" ovvero al "costo effettivo dell'intervento";

c)- che gli interventi di cui alla precedente lettera a sono solo quelli di ristrutturazione onerosa come individuati dall'articolo 10, comma 1, lettera c), del d.P.R. n. 380 del 2001, in quanto gli altri interventi di ristrutturazione, diversi da quelli di cui alla fattispecie citata, devono intendersi gratuiti in quanto estranei al regime del permesso di costruire;

Considerato che per i casi descritti in premessa è normalmente allegato al progetto un preventivo di spesa, estremamente difficile da verificare nella sua congruità e veridicità, nonché in molti casi approssimativo e incompleto; che spesso tale preventivo è allegato con notevole ritardo o è carente in molte parti, per cui il comune si trova obbligato a rilasciare il permesso di costruire o a non inibire l'efficacia della d.i.a ma non è messo in grado di quantificarne il relativo contributo (il cui pagamento, come noto, è una condizione prescritta dalla legge);

Considerato anche che si verificano forzatamente delle disparità di trattamento, poiché il richiedente che allega il preventivo alla domanda si vede costretto a corrispondere il contributo con la tempestività richiesta dalle norme (in genere 30 giorni dall'avviso di determinazione del medesimo), mentre chi non procede a tale adempimento allontana indebitamente i termini di pagamento risultandone premiato il comportamento negligente;

Considerato infine che, peraltro, nel caso di cui alla lettera a) in premessa spetta al comune la individuazione del costo di costruzione sulla base del progetto presentato;

Ritenuto di dover assumere dei parametri unificatori, ancorché di massima, nel rispetto delle norme vigenti e fatte salve da un lato l'integrità delle entrate comunali a titolo di contributi di costruzione e dall'altra la possibilità per i richiedenti il permesso di costruire o i titolari della d.i.a di documentare e provare i costi di costruzione in misura diversa;

Ritenuto infine opportuno a tal fine individuare dei costi unitari, per singole tipologie di intervento edilizio e per destinazione urbanistica, sulla base di apposite indagini, apprezzamenti e valutazioni tecniche, quali soglie di attenzione da considerare in carenza di preventivi correttamente documentati o in presenza di preventivi motivatamente non pienamente attendibili;

Ritenuto il presente atto di competenza della Giunta comunale, in quanto avente natura meramente indicativa e ad uso interno degli uffici, e comunque estraneo alle competenze elencate dall'articolo 42, comma 2, del decreto legislativo n. 267 del 2000;

Visti gli articoli 6 e 10 della legge n. 10 del 1997, nonché l'articolo 4 della legge regionale n. 60 del 1977;
Visto l'articolo 48 del decreto legislativo n. 267 del 2000;

Visti il parere di regolarità tecnica, espresso in senso favorevole dal responsabile dell'ufficio tecnico e il parere di regolarità contabile, espresso in senso favorevole dal responsabile dell'ufficio di ragioneria, ai sensi dell'articolo 49, comma 1, del decreto legislativo n. 267 del 2000;

con voti favorevoli n. ___, contrari n. ___ ( ………………….), astenuti n. ___ ( .………………….),
espressi in forma palese mediante alzata di mano / appello nominale, su un numero di ___ assessori presenti,

DELIBERA

1)- per tutte le domande di permesso di costruire e le d.i.a., per le quali il contributo sia, in tutto o in parte, da riferirsi al costo di costruzione documentato o al computometrico estimativo, ai sensi degli articoli 16, comma 10 e 19, commi 2 e 3, d.P.R. n. 380 del 2001 e degli articoli 44, comma 8, e 48, comma 4, legge regionale n. 12 del 2005, sono individuate le seguenti soglie di attenzione, riferire al costo unitario per ogni metro quadrato di pavimento di superficie complessiva e totale misurata con i criteri di cui al decreto ministeriale 10 maggio 1977, n. 801:

2)- qualora alle istanze di permesso di costruire o alle d.i.a. non sia allegata la documentazione di rito necessaria all'individuazione del costo di costruzione, ovvero la stessa sia insufficiente, incoerente col progetto presentato o inattendibile rispetto allo stesso, si provvede alla determinazione del costo di costruzione sulla base delle soglie di attenzione sopra determinate; di conseguenza i permessi di costruire e le d.i.a.  non possono subire arresti o sospensioni del procedimento per la sola assenza della documentazione descritta;

3)- è sempre fatta salva la possibilità, per l'ufficio responsabile del procedimento di quantificazione dei contributi di costruzione, di discostarsi motivatamente dalle soglie di attenzione sopra individuate, quando, con riferimento al singolo intervento, esso ritenga che il costo di quest'ultimo sia diverso dai parametri fissati;

4)- è altresì fatta salva la possibilità, in ogni caso, per i richiedenti il permesso di costruire o i titolari della d.i.a, di presentare, prima della scadenza per il pagamento del contributo determinato d'ufficio sulla base delle soglie di attenzione di cui al presente atto, la documentazione adeguata e completa al fine della dimostrazione del costo di costruzione in misura diversa.